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民法典高频考点（中）

第二编 物权

第一章 物权概述

1.1 物权的概念与特征

物权定义：

• 权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利
• 包括所有权、用益物权和担保物权

物权特征：

• 直接支配性：权利人可直接支配物，无需他人协助
• 排他性：同一物上不能同时存在内容相同的物权
• 追及性：物权人可向任何占有人主张权利
• 优先性：物权优先于债权

1.2 物权的种类

按内容分类：

1. 所有权：最完全的物权，包括占有、使用、收益、处分权能
2. 用益物权：以使用收益为目的的物权
   • 建设用地使用权
   • 宅基地使用权
   • 居住权
   • 地役权
3. 担保物权：以担保债权实现为目的的物权
   • 抵押权
   • 质权
   • 留置权

第二章 所有权

2.1 所有权的概念与内容

所有权定义：

• 权利人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利

所有权权能：

1. 占有权：对物的实际控制和管领
2. 使用权：按照物的性能和用途加以利用
3. 收益权：通过物的使用获得经济利益
4. 处分权：决定物的法律命运，包括事实处分和法律处分

2.2 业主的建筑物区分所有权

专有部分：

• 业主享有完全所有权
• 包括住宅、经营性用房等
• 可以自由转让、抵押

共有部分：

• 业主按份共有
• 包括走廊、楼梯、电梯、外墙等
• 不得单独转让

共同管理权：

• 参与业主大会
• 选举业主委员会
• 决定共有部分的使用和管理

2.3 相邻关系

基本原则：

• 有利生产、方便生活
• 团结互助、公平合理
• 不损害公共利益

主要类型：

1. 通行权：因通行必要可以利用相邻土地
2. 用水排水：合理使用和排放
3. 通风采光：不得违反规定遮挡
4. 污染防治：不得排放有害物质

第三章 用益物权

3.1 建设用地使用权

概念特征：

• 因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国有土地的权利
• 用益物权的典型代表

取得方式：

1. 出让：有偿取得，可以转让、抵押
2. 划拨：无偿取得，转让需补交出让金

使用期限：

• 住宅用地：70年
• 工业用地：50年
• 商业用地：40年
• 综合用地：50年

3.2 居住权

概念特征：

• 对他人的住宅享有占有、使用的用益物权
• 满足生活居住需要
• 2021年1月1日民法典新增

设立方式：

1. 合同设立：居住权合同
2. 遗嘱设立：通过遗嘱设立
3. 法定设立：法律规定的情形

重要规定：

• 居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外
• 居住权不得转让、继承
• 设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外

3.3 地役权

概念特征：

• 为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利
• 需役地权利人享有的权利

设立要件：

1. 两个不动产：需役地和供役地
2. 合同约定：地役权合同
3. 登记生效：不动产登记

主要特征：

• 从属性：从属于需役地
• 不可分性：不得与需役地分离
• 期限性：有明确的存续期间

第四章 担保物权

4.1 抵押权

概念特征：

• 债权人对债务人或第三人不转移占有的财产，优先受偿的权利
• 不转移占有的担保物权

抵押财产范围：

1. 可以抵押的财产：

   • 建筑物和其他土地附着物
   • 建设用地使用权
   • 海域使用权
   • 生产设备、原材料、半成品、产品
   • 正在建造的建筑物、船舶、航空器
   • 交通运输工具
   • 法律、行政法规未禁止抵押的其他财产

2. 不得抵押的财产：

   • 土地所有权
   • 宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权
   • 学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施
   • 所有权、使用权不明或者有争议的财产
   • 依法被查封、扣押、监管的财产
   • 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产

4.2 质权

概念特征：

• 债权人占有债务人或第三人的动产或权利凭证，优先受偿的权利
• 转移占有的担保物权

质权分类：

1. 动产质权：

   • 以动产为标的物
   • 质权自出质人交付质押财产时设立
   • 质权人有权收取质押财产的孳息

2. 权利质权：

   • 以权利为标的物
   • 包括汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单等
   • 以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立

4.3 留置权

概念特征：

• 债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依法留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿

成立要件：

1. 债权人合法占有债务人的动产
2. 债权已到期
3. 动产与债权属于同一法律关系（企业之间留置除外）

留置权的实现：

• 债权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间
• 没有约定或约定不明确的，留置权人应当给债务人60日以上履行债务的期间
• 债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿

第五章 合同法总则

5.1 合同的概念与分类

合同定义：

• 民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议

合同分类：

1. 双务合同与单务合同：

   • 双务合同：双方当事人互负义务
   • 单务合同：仅一方当事人负义务

2. 有偿合同与无偿合同：

   • 有偿合同：当事人一方享有权利需要以对待给付为代价
   • 无偿合同：当事人一方只享有权利而不偿付对价

3. 诺成合同与实践合同：

   • 诺成合同：当事人意思表示一致即可成立
   • 实践合同：除意思表示一致外，还需要交付标的物或完成其他给付

5.2 合同的订立

要约：

• 希望与他人订立合同的意思表示
• 内容具体确定
• 表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束

承诺：

• 受要约人同意要约的意思表示
• 承诺应当在要约确定的期限内到达要约人
• 承诺内容应当与要约的内容一致

合同成立时间：

• 承诺生效时合同成立
• 采用数据电文形式订立合同的，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效

5.3 合同的效力

合同生效要件：

1. 主体合格：当事人具有相应的民事行为能力
2. 意思表示真实：意思表示真实一致
3. 内容合法：不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗

合同效力类型：

1. 有效合同：符合法律规定，产生法律约束力

2. 无效合同：

   • 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效
   • 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效
   • 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效
   • 违背公序良俗的民事法律行为无效

3. 可撤销合同：

   • 基于重大误解实施的民事法律行为
   • 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为
   • 一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为
   • 一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的

5.4 合同的履行

履行原则：

1. 全面履行原则：按照约定的标的、数量、质量、价款、期限、地点、方式等全面履行
2. 诚实信用原则：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行
3. 情势变更原则：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化

履行抗辩权：

1. 同时履行抗辩权：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行
2. 先履行抗辩权：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有特定情形的，可以中止履行
3. 不安抗辩权：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失履行债务能力情形的，可以中止履行

第六章 合同的变更和转让

6.1 合同的变更

变更条件：

• 当事人协商一致，可以变更合同
• 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定

变更效力：

• 合同变更的，未变更的权利义务继续有效
• 变更后的合同对当事人具有法律约束力

6.2 债权转让

转让条件：

• 债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人
• 但有下列情形之一的除外：
  1. 根据债权性质不得转让
  2. 按照当事人约定不得转让
  3. 依照法律规定不得转让

通知义务：

• 债权人转让债权，应当通知债务人
• 未经通知，该转让对债务人不发生效力

6.3 债务承担

承担方式：

1. 债务转移：债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意
2. 债务加入：第三人与债权人约定加入债务并通知债务人，或者第三人向债务人表示愿意加入债务并经债务人同意的，第三人承担连带债务

第七章 合同的终止

7.1 合同终止的原因

终止原因：

1. 债务已经履行
2. 债务相互抵销
3. 债务人依法将标的物提存
4. 债权人免除债务
5. 债权债务同归于一人
6. 法律规定或者当事人约定终止的其他情形

7.2 合同解除

解除类型：

1. 协议解除：当事人协商一致，可以解除合同
2. 约定解除：当事人可以约定一方解除合同的事由
3. 法定解除：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
   • 因不可抗力致使不能实现合同目的
   • 在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
   • 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
   • 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
   • 法律规定的其他情形

解除效力：

• 合同解除后，尚未履行的，终止履行
• 已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失

考试要点与记忆技巧

高频考点提醒

1. 物权的特征：记忆口诀"直排追优"（直接支配性、排他性、追及性、优先性）

2. 建设用地使用权期限：

   • 住宅70年（人生70古来稀）
   • 工业50年（工业发展50年代）
   • 商业40年（商业繁荣40年代）

3. 不得抵押的财产：记忆口诀"土宅公争查法"（土地所有权、宅基地使用权、公益设施、争议财产、查封财产、法定禁止）

4. 留置权60日期间：法定期间，必须掌握

5. 合同效力：区分无效合同和可撤销合同的具体情形

易错点分析

1. 居住权的新规定：2021年民法典新增，注意其无偿性、不可转让性
2. 质权的设立：动产质权交付设立，权利质权登记设立
3. 债权转让的通知：未通知债务人不发生效力，不是不能转让
4. 合同解除与终止：解除是提前终止，终止是自然消灭

答题技巧

1. 案例分析题：先确定法律关系性质，再分析具体条件
2. 选择题：注意关键词，如"应当"、"可以"、"必须"等
3. 判断题：注意绝对化表述，如"一定"、"必然"等
4. 记忆方法：结合实际生活理解抽象概念，使用口诀记忆要点